Sevastopol.info

Принцип родственного обмена квартирами соцнайма

Участники обмена в соответствии со статьей 72-й статьи части 5-ой Жилого Кодекса Российской Федерации имеют возможность производить обмены жилого помещения между двумя, либо тремя съемщиками, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах. Лица, совершающие обмен письменно, в трех экземплярах договора указывают условия обмена, один из которых подается для регистрации.

Данный договор играет роль главного юридического документа, подтверждающего передачу обязанностей и прав другому лицу.

Согласно новой редакции Жилищного Кодекса при обмене квартиры социального найма аннулируются ранее заключенные договора о найме жилья. Ранее заключенные договора будут расторгнуты органами местного управления, а новые договора соцнайма должны быть ими заключены не позже, чем через 10 дней после предоставления договора об обмене.


Документы при мене квартиры между родственниками

Помимо договора об обмене, каждый наниматель обязан представить следующие документы:

Заявление, в котором требуется одобрение для обмена помещений по социальному найму.
Ксерокопию паспорта.
Ордер на вселение в новое жилье.
Договор о социальном найме предыдущей квартиры.
Выписку, подтверждающую разрешение на вселение.
Справку, в которой указываются члены семьи, живущие вместе с нанимателем и прописанные в жилище.
Письменное согласие членов семьи участвующих в обмене.
Помимо этих документов, желательно иметь при себе оплаченные квитанции от коммунальных служб.


Родственный обмен приватизированного жилья

Данный вид родственного обмена представляет собой заключение договора между лицами, жилые помещения которых являются собственностью одного из участника соглашения. Такой вид обмен регистрируется в Реестре с дальнейшей перерегистрацией в кадастровых органах. После перерегистрации каждому из участников дается новый Технический паспорт БТИ.

Какие нужны документы при мене квартиры между родственниками

Следуя схеме проведения такого вида обмена, незнакомые лица смогут с легкостью учесть разницу в стоимости жилья, и поэтому данный вид обмена является наиболее безопасным для обоих участников. Однако, как и везде, здесь также имеется обратная сторона медали — данная процедура обмен квартирами крайне затратна, и не каждому придется по карману. В случае же, если участники мены квартир являются родственниками, и между ними есть доверие, то жилую площадь есть возможность обменять с помощью договора дарения.

Как гласит статья 217 Налогового Кодекса Российской Федерации: доходы от дарения не облагаются налогами, но только в том случае, если оно осуществлено лицом, являющимся родственником одариваемому лицу.
Список необходимых документов для регистрации, при заключении сделки по продаже жилой недвижимости, а также при дарении жилья:

Паспорта сдельщиков (в случае дарения – документ, подтверждающий родственную связь).
Соглашение на продажу жилья (в случае, если в свидетельстве указаны другие совладельцы, то и их соглашение).
Свидетельство о праве собственности жилья.
Письменное согласие органами попечительства (для лиц, не достигших совершеннолетия и для лиц с утраченной дееспособностью).
Подтверждение из кадастровых органов о регистрации на жилой объект.
Техпаспорт жилья.

Родственный обмен приватизированной квартиру на неприватизированную или наоборот

Его можно провести в случае, если вы хотите совершить обмен между квартирами, одна из которых находится в собственности сменщика, а другая неприватизированная, то есть жильцы проживают в ней по договору социального найма. Процесс такого вида родственного обмена очень длительный, поскольку в жилищном законодательстве Российской Федерации такой обмен не оговаривается отдельно.
Лучшим решением, на наш взгляд, будет вначале приватизировать жилье, снимаемое у государства по договору соцнайма, а только после этого проводить обмен квартир между родственниками, например с помощью описанной выше процедуры дарения жилого помещения.

Существует также еще один хитрый способ. Для этого следует в неприватизированной квартире совершить регистрацию несовершеннолетнего члена семьи, при этом, сняв его с регистрации в приватизированной квартире. Далее новому жильцу необходимо заключить договор социального найма с государством, и уже на такой стадии отлично подойдет способ смены владельца жилья с помощью договора дарения.



С юридической точки зрения обмен может быть осуществлен лишь между нанимателями неприватизированного жилья. К ситуациям, когда в сделке участвуют квартиры, находящиеся в собственности, применяется юридический термин "мена". При этом в большинстве случаев обменные по сути операции совершаются путем продажи одной квартиры и покупки другой, то есть юридически обменами не являются.Виды обмена Обмен квартиры – дело гораздо более сложное и хлопотное, чем "альтернативная сделка". Ведь для его осуществления требуется, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры. Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобного "увязывания" интересов возрастает в геометрической прогрессии. Именно поэтому в последние годы подобные сделки практиковались весьма ограниченно. Абсолютное большинство обменов осуществлялось по иной схеме, которая на профессиональном сленге риелторов именуется "альтернативной". Суть схемы такова. Квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке. Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем "прямой" обмен, так как позволяет избежать необходимости согласования "встречных" интересов обменивающихся. Однако есть небольшая проблема: для того, чтобы "альтернативная цепочка" осуществилась, в самом ее начале должен находиться "чистый" покупатель (то есть такой, который готов к приобретению за деньги, ничего не продавая), а в конце "цепочки" должен располагаться "чистый" продавец (тот, которому взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье). Именно в связи с тем, что сегодня на рынке недвижимости "чистые" покупатели стали редкостью, большинство "альтернативных" сделок замерло. И шансы на то, что в ближайшее время ситуация переменится, и рынок наполнится покупателями с "разбухшими" от денег карманами, пока представляются небольшими. В сложившейся ситуации есть два основных выхода: запастись терпением и отложить решение своего жилищного вопроса "на потом", либо вспомнить о хорошо забытой схеме "прямого" обмена. Ведь для его осуществления условия, столь важные для "альтернативы", несущественны. Следовательно, обменная технология становится настоящим спасением в условиях стагнации рынка и отсутствия "прямых" покупателей.Схема обмена Как правило, в сделке участвуют приватизированные квартиры. Поэтому переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья. Однако, технологическое отличие все же есть. Если при "альтернативной" схеме правовая экспертиза всех участвующих в сделке объектов осуществляется, как правило, после того, как обменная "цепочка" построена, то при подготовке "прямого" обмена эта работа должна проводиться параллельно с построением цепочки. Ведь в отличие от "альтернатив", где обычно так или иначе присутствует возможность "замены" юридически дефектной квартиры на другую, в ситуации "прямого" обмена найти такую замену удается крайне редко и с большим трудом. Соответственно, отложить в этом случае экспертизу невозможно – риелтор, собирающий "цепочку", должен быть совершенно уверен, что все участвующие в обмене квартиры не содержат правовых дефектов. После завершения построения "цепочки" и экспертизы участвующих в обмене квартир следует подготовка необходимых документов. Далее совершается сделка – взаиморасчеты между участниками в случае, если обмен совершается с доплатой, подписание и подача на государственную регистрацию договоров купли-продажи. Завершается сделка после получения зарегистрированных документов, перепрописки и физического освобождения обмениваемых квартир.Пакет документов Поскольку юридически оформление обменов, в которых участвуют квартиры, находящиеся в собственности, осуществляется посредством заключения участниками сделки договоров купли-продажи либо мены (к которым, в соответствии с действующим гражданским законодательством, применяются все основные правила, установленные для купли-продажи), пакет документов, необходимый для проведения сделки, не имеет отличий от необходимого при продаже квартиры. В стандартном случае в такой пакет должны входить: - правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира находится в собственности. Таковыми могут быть договоры, например, передачи, мены, дарения; свидетельства о собственности, свидетельства о государственной регистрации прав, свидетельства о праве на наследство, для домов ЖСК - справка о выплаченном пае. Возможно, что право собственности установлено решением суда. В этом случае такое решение также относится к категории правоустанавливающих документов; - кадастровый паспорт помещения, в состав которого входят экспликация и поэтажный план квартиры. Этот документ выдается по запросу в районном БТИ. В случае нотариальной формы заключаемого договора в состав необходимого пакета добавляется справка об оценочной стоимости; - документы, получаемые в ЕИРЦ: выписка из домовой книги, - для всех сделок, и копия финансового лицевого счета для сделок, совершаемых в нотариальной форме. В настоящее время некоторые ЕИРЦ вместо этих документов выдают так называемый "Единый жилищный документ"; - паспорта и свидетельства о рождении участников сделки; - свидетельства о браке, расторжении брака; - в случае если участвующая в обмене квартира приобретена в период брака, собственнику необходимо получить письменное супружеское согласие на заключение договора. Причем это требование применяется даже в случае, если в настоящее время брак расторгнут: важно не это, а то, что он существовал в момент приобретения квартиры. Исключениями из данного правила являются квартиры, полученные в собственности на безвозмездной основе (унаследованные, приватизированные и полученные в дар). Также в получении согласия нет необходимости, если между супругами заключен брачный контракт, предусматривающий единоличную собственность супруга на квартиру. В этом случае такой контракт потребуется для проведения сделки. Кстати, при отсутствии брачного контракта согласие второй половины необходимо не только на продажу, но и на покупку другого жилья; - если в операции обмена участвуют несовершеннолетние, необходимо запастись также распоряжением местных органов власти. Получить его можно в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы. В дополнение к приведенному списку могут потребоваться различные иные документы, обусловленные спецификой предстоящей сделки. Перечень таких документов определяется в каждом конкретном случае индивидуально.Доплата Найти квартиры абсолютно идентичные по параметрам, месторасположению, а значит и цене крайне сложно. Поэтому при обмене существует механизм доплат. Как правило, расчет доплаты осуществляется исходя из текущих рыночных цен квартир, участвующих в обмене. Однако при проведении расчета необходимо учитывать, что прямой обмен – инструмент тонкий. Успех операции во многом зависит от готовности к сотрудничеству всех участников сделки. Естественно, стремление кого-то одного "выламывать руки" всем остальным участникам обмена зачастую приводит к тому, что вся цепочка может рассыпаться.