Так случилось, что вне зависимости от нашего желания всем нам выпал жребий жить в эпоху перемен. Есть мнение, что лучше бы окружающая жизнь приносила поменьше сюрпризов. Однако вне зависимости от наших желаний мы живем здесь и сейчас. Поэтому надо сделать всё для того, чтобы пройти этот непростой период с наименьшими потерями.
Во время любых пертурбаций очень сложно ориентироваться в информационном шуме, который возникает по поводу и без. Общая тревожность и неопределенность делает людей легко внушаемыми. В это время особенно легко поверить в положительные новости, ведь так хочется иметь какие-то незыблемые ориентиры.
Например, многим хотелось бы получить подтверждение того, что недвижимость – надёжное вложение, незыблемое, как скала средь бушующего моря. Пусть терпят бедствия корабли, тонут люди, а сушу заливают гигантские волны. Но недвижимость будет возвышаться над всем этим бедствием островком стабильности, и её владелец в любое время сможет получить достойную плату за ценный актив.
Прошлый год паровым катком проехался по этой надежде. Начиная с мая 2022 года цены на недвижимость только падали. И вдруг чудо.
Январь принёс нам неожиданный сюрприз
По данным IRN.RU, индекс недвижимости Москвы в январе 2022 года изменился на 0,1% вверх, прервав предыдущий 8-ми месячный цикл постепенного снижения цен. Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам января 2023 года. Рынок колеблется около нуля (irn.ru). Аналитики даже итоговый вывод у статьи придумали интересный: «рынок колеблется около нуля».
Подобную остановку или, если угодно, колебание каждый из участников рынка недвижимости оценивает по-своему, в зависимости от интересов:
Продавцы с замиранием сердца надеются, что вот оно: «дно наконец-то достигнуто», и сейчас цены либо застынут, либо пойдут вверх.
Покупателей же, привыкших за последние месяцы чувствовать себя хозяевами положения, грызёт червячок сомнения. А вдруг всё, кончилось «наше время»? Может быть, действительно, падение остановится и цены пойдут вверх?
Тем более, что СМИ не дремлют и засыпают доверчивых читателей различной информацией, которая способна подпитать настроения как продавцов, так и покупателей.
Небольшой информационный дайджест за последние несколько дней
1. По отчёту аналитиков компании Бон Тон вышла статья, где читателей уверили, что цены на двухкомнатные квартиры в Новой Москве выросли почти на 15% за 2022 год
Средняя цена двухкомнатной квартиры в Новой Москве выросла на 1,5 млн рублей за год (interfax.ru).
2. Росстат выдал отчёт, в рамках которого вторичное жильё в стране за год подорожало на 11,8%, а новостройки на 21%
Росстат подсчитал, на сколько подорожали квартиры за год - Российская газета (rg.ru)
3. Замглавы управления Росреестра, г-жа Макарова сообщила информацию о количестве зарегистрированных сделок в первые рабочие недели января.
Оказалось, что количество регистраций с начала 2023 года превышает аналогичное количество за 2021 год. Её заявление позволило СМИ выпустить статью с лихим как удар шашкой заголовком Интерфакс-Недвижимость /
Первые две недели года демонстрируют рост спроса на недвижимость в Москве (interfax.ru).
4. Тут же под руку СМИ подвернулись жители подмосковных Мытищ, которые удивительно вовремя вышли с инициативой сбора подписей за строительство метро в их городе Интерфакс-Недвижимость /
В Мытищах начался сбор подписей за строительство метро (interfax.ru).
Народная инициатива, развитие городов, будущая инвестиционная привлекательность Мытищ — всё это заставило журналистов серьезного СМИ разместить статью в разделе «недвижимость».
5. Ну и вишенкой на торте являются данные ДОМ.РФ, который сообщает, что объем выдач ипотеки на ИЖС вырос в 5 раз в январе Интерфакс-Недвижимость / Объем выдач ипотеки на ИЖС в Банке
ДОМ.РФ вырос пять раз в январе (interfax.ru).
Весь этот ворох событий и аналитики СМИ выпустили «в эфир» за последние несколько дней. Настрой заголовков – сугубо положительный, свидетельствующий о том, что в «Багдаде всё спокойно» и будет ещё лучше.
И это не спроста, ведь большинство читателей новостей прочитывают только заголовки и вообще не доходят до содержания статей, не говоря уже об анализе написанного
Дальше заголовка можно не читать – Hi-Tech – Коммерсантъ (kommersant.ru).
Какой вывод могут сделать читатели заголовков?
Если взять заголовки в совокупности, то мы видим следующую картину:
«Снижение цен остановилось и рынок заколебался. Да и вообще было ли оно, падение? Цены на недвижимость растут не только в Новой Москве, а и вообще по всей России. Страна развивается. По данным Росреестра, количество сделок только растёт. А в Мытищах вообще метро строить собираются, неспроста же об этом в СМИ пишут! Может, самое время инвестиционную квартиру в Мытищах прикупить, пока ещё дешево? Тем более, что спрос растет, даже на ипотеку по ИЖС он вырос в 5 раз.»
Вывод покупателя: «Да, кажется пора покупать квартиру, ждать более нельзя».
Выводы продавца: «Кажется, цены пойдут вверх, не буду соглашаться на скидки, а может вообще придержу квартиру, пока не подорожает».
Оба вывода ошибочны и ведут к потерям денег как у покупателя, который переплатит, поторопившись с покупкой, так и у продавца, который в итоге получит меньше, задержавшись с продажей.
О том, почему это именно так, а не иначе, мы напишем ниже. Однако, в период тревожности и неопределённости вполне возможен такой ход мысли, как у условно упомянутых нами читателей заголовков. Тем более, что у каждой из сторон сделки есть свои желания и опасения, которые только подтверждают сделанные выводы.
Покупатель боится, что хорошее время для него закончится и цены пойдут вверх
Наличие подобных опасений подтверждает практика пугания покупателей простейшими трюками. В ноябре — декабре 2022 года в СМИ прошла массированная рекламная кампания, что «субсидированную ипотеку отменят», а дальше будет только дороже.
Покупатели поверили и побежали устанавливать рекорды по принципу «хватай мешки вокзал отходит».
Никто даже не задумался о том: а что же будут делать застройщики после декабря? Может, продаж в декабре на весь 2023 год им не хватит, и нужно как-то продавать дальше? И может быть, после запрета одного инструмента поддержки продаж им придётся создавать другой, возможно даже более выгодный?
Практика наглядно показывает, что такие предложения появляются уже к концу созданного ажиотажа. Например, крупнейший застройщик и банк, названный по фамилии одного эмигранта, запустили программу ипотеки с кэшбэком по первоначальному взносу. Фактически, они сделали ипотеку без первоначального взноса.
Ведь возврат до 15% от стоимости квартиры «взад» на карту покупателю — это никакая не «суперсхема», а обыкновенный схематоз. В течение 2023 года мы ещё не раз удивимся фантазиям застройщиков, на которые они пойдут ради поддержки спроса.
У продавца другая история — он очень хочет, чтобы его недвижимость дорожала и готов верить всему, что подпитывает его веру
Пока будет казаться, что продавец такой не один и вокруг много единомышленников, он будет стоять на «своей цене», даже если небо будет падать на землю. Главное, чтобы он был не один и кто-то давал ему надежду. Да и вообще не хочется выглядеть глупцом на фоне остальных «продающих дорого».
Это только часть причин, по которым вместо снижения цен экспозиции продавцы дают нигде не анонсированные скидки при сделках. Мы, конечно, не японцы, но тоже не против «сохранить лицо» перед друзьями и соседями.
Продать дешево как-то не комильфо. Вот и рассказывают все друг другу, как они дорого и быстро продали квартиру, с высокомерием глядя на того, кто не может этого сделать, даже скинув цену.
Теперь вернёмся к нашим новостям
Если их прочитать внимательно, да еще и вдумчиво проанализировать, то картина может получиться совершенно иная.
В аналитическом отчёте IRN.RU всё написано прямо
«Снижение цен временно притормозилось, но, скорее всего, продолжится ближе к весне». Написанное не выделено, и не каждый, кто хочет хороших новостей, обратит на это внимание. Ну а «ближе к весне» — это февраль. А он уже идёт. Да и другого месяца, более близкого к весне, в этом году уже не будет. После февраля сразу весна.
К аналитике Бон Тон есть смысл подходить с осторожностью
Если поднять архивные статьи, то по их данным цены растут всегда и везде, вне зависимости от состояния рынка. Например, в июне 2022 основатель ГК «Основа» г-н Ручьев на одной из пресс-конференций выдал перл: «нашего покупателя ничем не испугаешь: он покупает, когда дешево, когда дорого, когда кризис, когда штиль»
Столичный рынок жилья: летняя перенастройка (bfm.ru).
В статье это мнение подтверждалось выводами ряда экспертов, среди которых наиболее оптимистично настроены были представители Бон Тон. Это шапкозакидательское мнение вышло 8-го июня, т.е. меньше чем через две недели после выхода данных о реальном падении продаж застройщиков
Без спроса: продажи девелоперов в России рухнули до 99% | Статьи | Известия (iz.ru).
О качестве статистики Росстата ломается много копий в СМИ
Если взять слово Росстат и отправить запрос в сеть вместе с любым из слов: манипуляции, очковтирательство, ложь и т.п., то найдётся очень много информации по этому поводу.
Депутаты, экономисты, статистики и многие другие эксперты активно жалуются на качество работы Росстата с 2017 года. То есть с даты, когда ведомство было передано в подчинение Минэкономразвития. И это логично: ведь все государственные программы основываются на данных ведомства.
Например, льготная ипотека — государственная программа, направленная на повышение доступности жилья. Легко ли будет объяснить необходимость финансирования этой программы, если стоимость жилья снижается и жильё само по себе делается более доступным? Как говорится, «если звезды зажигаются, значит это кому-нибудь нужно».
Есть очень любопытное интервью, опубликованное в авторитетном СМИ, по вопросу связи статистики, органов власти и финансирования Социолог:
Ни в одной стране мира статистика не является копией реальности - Российская газета (rg.ru).
С выводами Росреестра всё очевидно
В январе закрывали декабрьские сделки, которые не имеют никакого отношению к спросу 2023 года. Не ставят в январе никаких рекордов по спросу ни в какие годы. Тихий месяц, больше половины из которого люди отдыхают.
Инициативным жителям Мытищ мы можем только пожелать удачи
Однако, скорей всего, их инициатива уйдёт в пустоту, так как не до инфраструктурных проектов сейчас.
Правительство отказалось от строительства ряда автомагистралей до 2027 года | Forbes.ru. Несколько значимых проектов, которых ждали годами, уже отложено до лучших времён. Так что торопиться с инвестициями в надежде на улучшение транспортной доступности не стоит.
Тем более, что инициативная группа ещё даже не собрала подписи. Да и в день к президенту страны приходит 40 000 обращений
Президенту России пишет каждый десятый россиянин - Рамблер/новости (rambler.ru).
Есть смысл задуматься, почему жители Мытищ получили такой информационный бонус от центральных СМИ, даже не отправив письмо. Ведь остальным «писателям», которые не только написали, но и положили письмо в конверт с наклеенной маркой, СМИ столько внимания не уделяют.
С данными ДОМ.РФ вообще любопытная история
В январе 2023 года Сбербанк выдал в общей сложности 53 тысячи ипотечных кредитов.
В «Домклик» рассказали об итогах ипотечного кредитования «Сбера» в январе :: Деньги :: РБК Недвижимость (rbc.ru). Нормальная цифра в масштабах страны, с учётом января.
При этом, никакого рекорда зафиксировано не было. Вопрос: сколько же было тех ипотечников по ИЖС, число которых увеличилось в 5 раз? А их всего-то было 800 семей, по данным из статьи. То есть в прошлом году было 160 семей, а в этом 800. Это ничтожная величина в рамках общего кредитования, писать о которой для центральных СМИ довольно странно.
Безусловно, писать надо и о малых достижения. Например, в Ангарске, в 2021 году торжественно открывали деревянный туалет
Торжественное открытие деревянного туалета в российском городе сняли на видео: Дом: Среда обитания: Lenta.ru. Новость была в Telegram канале и крупное издание её разместило у себя с целью показать абсурд происходящего, по мнению журналиста.
Мы не были в Ангарске в 2021 и не знаем, насколько реально важную роль в жизни района сыграет строение. Может быть, кого-то оно спасёт в трудную минуту, и юмор центральных СМИ вовсе не уместен. Но статья о достижении ДОМ.РФ написана без какого-либо юмора, абсолютно серьезно. Громкий заголовок был призван служить определённой цели?
Так что в итоге?
Реальное состояние дел может отличаться от избирательного восприятия информации. Нет ничего удивительного в январском затишье, которое действительно имеет место быть.
Даже внутри смерча есть зона, где не дует ветер. Что уж говорить о кризисе, который, к нашему всеобщему сожалению, растянется на долгие годы.
Важно не забывать и держать в уме основное
Ни один из тех факторов, которые влияли на рынок недвижимости в прошлом году, не был устранен в январе 2023 года. Подробней о факторах можно узнать в нашей статье
Прогноз на 2023 год по рынку недвижимости | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru).
Более того, экономическая и политическая ситуация продолжает ухудшаться, а новые данные, которые в отличие от приведенных нами примеров можно верифицировать, постепенно публикуются в СМИ и не внушают никакого оптимизма
Один из крупнейших застройщиков страны Группа Эталон, 3-го февраля опубликовала операционные показатели за 2022
Новости (etalongroup.com). Объем продаж и поступление денежных средств упали, в среднем, на 30%, по сравнению с 2021 годом. А вот ввод нового жилья в эксплуатацию увеличился на 70%, чем это было в 2021 году.
Надеемся, все знают, что происходит с бизнесом, когда производство растёт, а продажи падают?
К годовщине СВО готовятся новые пакеты санкций
СМИ: Евросоюз готовит новые санкции против России к 24 февраля - Газета.Ru | Новости (gazeta.ru). Что в них будет – пока не известно, но явно общую ситуацию они не оздоровят.
Нашу экономику пытаются вывести из игры не только санкциями, а и прямыми действиями. Ещё недавно били по не запущенному северному потоку. А теперь хотят вывести из строя действующий нефтепровод Дружба.
В «Транснефти» прокомментировали удар ВСУ по нефтепроводу «Дружба»: Происшествия: Россия: Lenta.ru.
Ну а руководство страны впервые озвучило размер средств, которые понадобятся на помощь гражданам из разрушенного жилья Белгородской области
Интерфакс-Недвижимость / Около 9,4 млрд рублей нужно на переселение граждан из разрушенного жилья в Белгородской области (interfax.ru). Подобные и другие непредвиденные расходы, по связанным с политическими событиями направлениям, и создают сложности с реализацией инфраструктурных проектов.
Итого
В рамках всего этого совершенно не удивительно, что инфраструктурные проекты придётся переносить на 2027 год. Ну а поскольку год только начался, то, вероятно, это не последнее, что придётся переносить и менять в текущем, крайне непростом году.
Мы, как и большинство жителей любимой нами России, хотим верить в светлое будущее и быть оптимистами. Но в текущий, непростой период надо быть прежде всего реалистами. Без этого будет сложно — особенно на рынке недвижимости, где когнитивные искажения влияют на принимаемые решения намного больше, чем мы можем это представить. Особенно в условиях информационного хаоса.
Результаты января таковы, что на них не стоит обращать никакого внимания. Это всего лишь небольшое затишье.
Для того, чтобы цены стабилизировались и у них появилась тенденция к росту, необходимо устранить действующие на рынок недвижимости факторы или нивелировать их значение. Как только это произойдёт – мы напишем об этом одними из первых. Пока же поводов для оптимизма не видим.
https://dzen.ru/a/Y-Ewc_o81yvINvV3